Suite au recours introduit par les associations défendant les intérêts des professionnels de la location meublée touristique à l’encontre du règlement des changements d’usage de la Ville de Nice adopté le 5 décembre 2025, la Métropole suspend l’ouverture du dépôt des dossiers dans les zones soumises à quotas, initialement programmée à partir du 1er février, et ce jusqu’au 31 août 2026, dans l’attente de la décision du Conseil d’Etat.
Contexte général
La ville de Nice est une zone touristique attrayante. Le tourisme est sa principale activité économique mais c’est aussi une zone particulière par la tension de son marché immobilier.
En vue de concilier les besoins en logement de nos habitants tout en préservant un dynamisme économique en faveur des professionnels du secteur hôtelier, la Métropole Nice Côte d’Azur et la Ville de Nice ont décidé de règlementer la location meublée saisonnière.
Ainsi, si vous êtes propriétaire d’un logement meublé et que vous souhaitez le louer en location touristique, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de Nice.
Ces démarches diffèrent selon la localisation du bien qui est mis en location meublée touristique.
Les conditions fixées pour la délivrance de l’autorisation préalable du Maire et pour les compensations résultent des délibérations n°4.1 du bureau Métropolitain du 14 novembre 2024 puis du 5 décembre 2025 relatives à l’adoption du nouveau règlement des changements d’usage de la ville de Nice.
Dispense d’autorisation et limites de durée pour la résidence principale
Pour rappel : Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur ou une partie, il n’y a pas lieu de solliciter une autorisation de changement d’usage pour le louer durant de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Cette dispense de changement d’usage n’est valable que si la durée de location n’excède pas 120 jours par an.
Attention toutefois, en résidence principale, il vous est interdit de louer plus de 90 jours dans l’année en meublé touristique au titre du Code du tourisme et en vertu de la délibération du conseil municipal n° 1.6 du 23 mai 2025.
Qu’est-ce que la location touristique ?
La location de meublés touristiques consiste à la mise en location « …de villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (article L. 324-1-1 du code du tourisme).
Il est nécessaire de solliciter une autorisation pour chaque logement objet d’un changement d’usage. En cas de division d’un même logement, une autorisation est à solliciter pour chaque logement issu de la division.
Il est rappelé que le logement proposé à la location doit répondre aux normes de décence et répondre à un DPE dont l’étiquette se situe entre A et E.
Le propriétaire doit attester sur l’honneur respecter le règlement de copropriété.
Dans l’hypothèse où le logement est loué à des étudiants (baux de plus de 90 jours) et que le reste de l’année il accueille des locations saisonnières, le propriétaire doit solliciter l’obtention d’une autorisation temporaire préalable de changement d’usage.
Zoom sur les quotas pour les meublés touristiques
4 secteurs concernés : Vieux-Nice, Riquier – Port- Mont Boron, Centre-Ville, et Ouest
Suspension temporaire de la procédure de quotas du 1er février au 31 août 2026 : L’ouverture du dépôt des dossiers dans les zones concernées, initialement prévue pour février, est décalée dans l’attente de la décision de justice. Aucun dossier soumis à quota ne pourra être déposé ou instruit durant cette période.
Comprendre le dispositif des quotas (Hors période de suspension)
Les 4 secteurs concernés : Le dispositif s’applique spécifiquement aux zones suivantes : Vieux-Nice
Riquier – Port – Mont Boron, Centre-Ville et Ouest
Calendrier et modalités de dépôt :
- Période unique : Les demandes s’effectuent exclusivement au mois de février de chaque année (suspendu pour 2026).
- Capacité limitée : Un maximum de 671 autorisations annuelles est délivré sur l’ensemble de ces 4 zones.
- Sélection : Seuls les dossiers complets et éligibles sont retenus, dans la limite du quota atteint.
- Guichet unique : Les dépôts se font uniquement en ligne sur changementdusage.fr/nice (Vous pourrez y tester votre adresse).
Bon à savoir : Les renouvellements d’anciennes demandes, la location mixte et les dossiers de compensation ne sont pas soumis aux quotas. Ils restent accessibles au dépôt tout au long de l’année.
Nouveau : Vous pouvez solliciter une ou plusieurs autorisation(s) temporaire(s) de changement d’usage dans le cadre de la location mixte en pratiquant la location estudiantine la plus grande partie de l’année et en louant à des touristes durant l’été sous réserve de votre éligibilité.
La compensation
La compensation consiste en la transformation en habitation de locaux sur Nice ayant un autre usage que l’habitation : ce local ne doit pas avoir été affecté à l’usage d’habitation soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage et sauf autorisation ultérieure. Il ne doit pas avoir été utilisé en compensation auparavant.
La compensation peut également être réalisée en achetant un titre de compensation (également appelé titre de commercialité) auprès d’un tiers, propriétaire de locaux affectés à un autre usage que l’habitation (bureaux, commerces, etc.) qu’il va transformer en logements. Ces droits peuvent notamment être achetés à des sociétés spécialisées ou auprès de bailleurs sociaux.
Le local servant de compensation doit être situé sur Nice et répondre aux exigences de décence et aux prescriptions du règlement de copropriété le cas échéant.
À consulter
Votre démarche
Dépôt en ligne obligatoire
Privilégiez le dépôt via la télédéclaration en ligne sur changementdusage.fr/nice
Les formulaires papiers pourront vous être adressés par courrier postal si vous en faites la demande par mail (changement.usage@ville-nice.fr) ou courrier postal (Mission Protection des Logements 5 Rue Gabriel Fauré – 06000 NICE).
- Dépôt possible sur site sur RDV uniquement sauf nouvelles demandes en zones à quotas : Prendre rendez-vous : 5 Rue Gabriel Fauré à Nice – 5ème étage
- Dépôt possible par courrier sauf nouvelles demandes en zones à quotas : Ville de Nice – Mission Protection des Logements – Service Logement – 5 Rue de l’Hôtel de Ville – 06364 Nice Cedex 4
Aucun dépôt par mail ne sera accepté.
Vous êtes un particulier ou une personne morale assimilée personne physique
Sanctions applicables en l’absence d’autorisations
En vertu de l’Article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitat, des poursuites auprès du Tribunal de Grande Instance de Nice peuvent être engagées pour mettre en œuvre les sanctions prévues aux articles L.651-2 et L.651-3 du C.C.H :
- Nullité des accords conclus et conventions conclus en violation de l’article L.631-7 du C.C.H
- Amende civile de l’article L.651-2 du C.C.H (cette amende, prononcée par le président du Tribunal judiciaire, peut atteindre 50 000 euros par local transformé illégalement
- Remise en état des lieux sous astreinte judiciaire à l’encontre du bailleur d’un montant maximum de 1000 euros par jour de retard et par mètre carré jusqu’à l’entière régularisation
- Sanctions pénales prévues par l’article L.651-3 du C.C.H sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (un an d’emprisonnement et/ou 80 000 euros d’amendes)
- Les pétitionnaires, en signant les formulaires de demande d’autorisation de changement d’usage, s’engagent à laisser l’accès de leurs locaux aux agents habilités en charges de contrôles
Les demandes de changements d’usage font l’objet de contrôles établis à domicile par des agents assermentés. Ainsi, en cas d’infraction constatée un constat d’infraction sera dressé et transmis au Procureur de la République.
Le Code de la Construction et de l’Habitat prévoit que « quiconque a, pour l’une des déclarations prévues aux titres 1er (chapitre II), II (chapitre 1er), III et IV du présent livre, à l’exclusion des articles L. 612-1, L 631-1 à L. 631-6, L.641-12 et L.641-14 du C.C.H, ou par les textes pris pour leur application, sciemment fait fausses déclarations, quiconque a, à l’aide de manœuvres frauduleuses, dissimulé ou tenté de dissimuler les locaux soumis à déclaration, est passible d’un emprisonnement d’un an et d’une amende de 80 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement. Le Tribunal Correctionnel prononce, en outre, la résiliation du bail et l’expulsion des locataires irrégulièrement installés ».